哪有那么多突发利好？
作者：垚圭城（六土）这两天新闻联播的一则新闻刷爆网络，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出要在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。网络上一片欢腾，很多人解读为楼市的“突发利好”，是管理层开始救市的表现。这里面两个关键词“突发”“利好”。我们来看看这究竟是不是一个“突发利好”。01 背景其实，早在4月28日召开的政治局会议就提出了“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。也就是说，国常会只是细化了政治局会议的工作要求。管理层早就确定了这么一个方向，这个政策和目前的大环境、房地产市场形势没有太大的关系，也不属于新的、特别的增量政策，市场早就知悉。可以说这是个研究了近三个月的政策，最终在7月21日出台。而4月份的这个提法，其实早在2020年就埋下了伏笔。2020年11月，国家颁布“十四五规划”，在长达2万多字的规划中，明确提出实施“城市更新行动”。这是首次在国民经济和社会发展五年规划中出现“城市更新行动”这个词。来源：中国政府网而在过去更多的表达是“城镇棚户区改造以及危房改造”。我国的城市更新历程，基本上有以下几个阶段，最早是上世纪90年代末期开始的“退进三”、后来转化成2008年开始的广东“三旧改造”，由于比较成功，最终演变为2014年-2016年全国蓬勃开展的“棚户区改造”，到了2020年最终提出了“城市更新行动”。所以，这个政策并非是一个“相机而动”的突发政策，而是延续了我国城市化进程与城市建设整体思路的一部分，无论今天的房地产如何，都是要实施的。不算突发，那是不是楼市利好呢？02 利好？真正的利好必须要有“货币”的加持。有很多人将这个政策和上一轮大牛市轰轰烈烈的“旧改”“棚改”相提并论，认为是巨大的利好。我们来看看这个政策对市场的影响究竟会有多大。在城市更新中，最常见的三种方式分别是“旧改”“棚改”“城中村改造”，很多人傻傻分不清这三者。1.棚改的全称是棚户区改造。主要面对城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的。根本目的是改善在危旧房居住人群的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。2.旧改的全称是旧城改造。主要是指的是针对老城市的局部，改造的是物质生活环境，以便于改善老城居住人群的劳动、生活和服务和休息的条件。3.城中村改造是针对农民转为居民后仍在原村落居的人群。这样的地方生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，是城市进一步发展的隐患，因此需要改造。三类中棚户区居住和生活品质是最低的，而城中村虽然居住环境不太好，但往往能够通过出租房屋等等办法取得可观的收入，并且城中村一般都有完整的土地使用权和部分房屋产权，所以城中村的补偿往往会多一点。由于城中村整体补偿更多，于是被许多人解读为利好，甚至去类比过去几年的大牛市。但是目前的状况已有所不同。上一轮大牛市中棚改对市场的刺激，主要依靠货币化，2014年后这一轮棚改可以说就是货币化的改造，过去十年最大的创新、也是最大的教训就是货币化，其导致了二三线城市的一轮猛烈上涨，也导致了局部区域短时间市场的爆发。来源：数据来源贝壳从上图可以看出，在2017年和2018年，货币化安置占比高达60%和50%，货币化安置等效的购房面积占全部商品住宅销售面积的15%和12.6%，也就是相当于那两年有接近一成半的房子是以发现金的模式赔偿的。可想而知如此力度市场怎么能不如烈火烹油。但是最终市场还是要看供求关系，要回归到市场本来的面貌。管理层也意识到了这一点，2019年后对货币化就非常警惕了，后面货币化难度越来越大，取而代之的是房票等各种偏实物置换的政策。目前使用较多的房票政策可以直接指定区域置换，也可以拿房票在特定区域选择。无论何种形式一样可以达到去库存的目的，而没有货币化的城市更新，对市场的刺激要小得多。另外，我们可以大胆猜测，这个政策甚至和上一轮大牛市中的“城中村拆迁”都不一样。城中村改造其实早在2020年，房地产市场政策收紧就出现了大幅度下跌，看下图可知，其增速从2019年的接近17%下降到2020年的负增长，这也是管理层意识到过去各类城市更新对于房地产过热造成了影响所导致的。资料来源：共研产业咨询（共研网）本次会议还明确要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。也就是说，未来不会集中搭拆大建，会分步拆迁、拆迁规模也将缩小。同时住建部也多次发文表态城中村改造绝不是棚改，对于大拆大建是禁止的，因此以后的城中村改造真正能创造出来的可售货值有限，总的体量并不大。那么不大拆大建怎么改造呢？城中村改造有三种方式：城市更新、利益统筹、综合整治，前两种是拆除重建，第三种是翻新，前不久闹得沸沸扬扬的深圳微棠公寓就是翻新。城中村改造不一定就是全部拆除重建，从深圳的实验看，翻新模式的比例会逐步提高。这一点在数据上也有所体现。下图可以看出，2022年中国户内改造市场规模同比增长52.6%；户外改造市场规模同比下降51.6%。通过对城中村进行平整、修缮、美化、建设配套，甚至内部装修等也是城中村改造。资料来源：共研产业咨询（共研网）简单来说就是：未来的城中村改造和过去的以棚改为主的城市更新不同。一是城中村是在城市化过程中被纳入城市规划范围的农村，棚户区是指破旧房屋聚集、人口密集的区域；二是目的不同，棚改主要是为改善民生，城中村改造相对更偏向商业化和城市发展；三是性质上，城中村土地一般是集体土地，棚户区土地一般是国有土地；四是两者补偿标准和方式有所不同，城中村虽然补偿标准高，但很可能是房票模式；五是城中村改造并不等同于大拆大建，翻新也是重要的途径。03 城市只有大城市才有房地产。这次政策还有一点和之前政策有很大的区别，就是仅仅针对超大、特大城市的城中村进行改造。根据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。这里要注意是“城区常住人口”，不是整个城市总人口。根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。根据住房和城乡建设部于2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》，我国一共有11个特大城市，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。也就是说从目前来看，这次的政策只会对上述19个城市发生影响。这是符合国家“城市化”进程的，在城市化进程第三阶段，“都市化”也就是大城市的发展壮大成为主旋律，这一政策就是符合客观规律，集中力量打造我国经济和人口“增长极”。从近三年大致统计情况看，以上超大特大城市过去3年房地产行业投资额占全国比重大致在30-35%，销售金额占比大致在21-27%，19座城市拿下了3成的市场份额，这也是政策支持的原因，破一点而动全局。如果城中村改造政策能够获得相关政策支持，对稳定核心城市投资和销售从而稳定全国大盘具有现实操作意义。可以预料，未来城市的发展两极分化会更为严重。超大、特大城市将在政策倾斜、资源配置、产业吸附、人才引进等方面有大的动作。否则，斥巨资改造的城中村一样面临空心化的问题。04 建议楼市的购房者相对简单，盯住上述19座城市布局就可以了，这已经是一把明牌，但是不要去村子多的地方，改造也要注意稀缺性。资本市场的投资人，多关注在核心城市集中布局的国资央企城投平台，例如保利、华润等直接受益者，以及一二线民营，例如龙湖等强势民企。注意要横向比较市盈率、市净率和负债率哈，当成长指标ROE失效时，低估指标就会有效。最后要说的是，虽然这个政策并没有市场猜测的那么立竿见影，但是依旧有着积极的意义。毕竟在房地产市场寒冬的季节，多多少少看到了春天的脚步，相信在不久的将来，多部委还将联合出台细化措施，持续利好房地产市场，逐步转变市场低迷的状态。
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